房地产：持有业绩高增长 估值偏低的4只龙头公司

来源: 平安证券  作者: 姜培正  7 e4 F) o1 f$ F$ G# H' d
　事项   
; V( M! c& M5 D　　近期各地方政府和各部门出台一些政策贯彻落实中央调控精神，另外全国房屋销售价格涨幅有所回落以及十一黄金周的成交量较少，导致市场对房地产板块分歧较大。+ _4 `( [4 {8 F/ I' x

  F5 j2 d+ r( B) y　　平安观点1 S; J( o( b. g1 W9 Y1 Q) y( W
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　　近期各地方政府以及各部门贯彻落实中央调控政策目前六大城市公布了其未来五年住宅供应计划，从各城市供应计划来看，均执行90平米70%的规定，同时增加中低价商品房、经济适用房以及廉租房的建设，降低购房门槛。另外从各个城市未来几年规划商品房竣工面积来看，2006-2007年供应量比较大，2008-2009年供应量有所下降，这有利于改善近期供不应求的局面。其中，北京和上海未来供应量小于过去两年的供应量，而广州和深圳供应量则有所增加。我们认为北京房价将保持上涨，上海房价上涨的可能性增加，深圳和广州房价将保持稳定上涨。9 Y; c# {0 o$ Q( P( I1 ~: G

" d- M. q; q2 J- A　　土地调控以及土地清查将规范土地市场，提高土地出让的市场化程度，有利于市场化程度较高的公司，有利于行业有序竞争，有助于提高竞争门槛。另外土地出让金管理的“收支两条线”以及“专款专用”将减弱地方政府的卖地“冲动”同时通过纳入国家财政体系的严格监管，更完善地解决了土地收益的使用问题。土地调控政策将使得土地供应下降，土地价格将保持上涨，同时房地产调控政策将使得房价涨幅下降，因此我们认为房地产公司利润空间将逐渐收窄。9 E9 y5 q5 h" U

/ A1 o5 `* \: C" t　　日前国家税务总局下发《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面提出加强税收征管的措施，目的是为了解决假赠与偷逃税款的问题，加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，堵塞税收漏洞。由于假增与比例相对较小，预计该政策对房地产行业的影响较小。' K6 m! M5 K, Y; w9 O. ~1 x& a
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　　房价涨幅略有回落，市场观望气氛较浓全国及热点城市房价涨幅趋缓。根据发改委数据，8月份全国70大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅较上月下降0.2个百分点，环比上涨0.4%，涨幅较上月下降0.1个百分点。
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# }2 C; m! N( E# }6 q9 B　　深圳和广州8月房屋销售价格指数继续回落，同比涨幅分别比上月下降0.6和1.7个百分点。: f' v; T( H% ~/ \
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　　北京8月份房屋销售价格同比上涨9.9%，涨幅比上月提高0.1个百分点，而上海房屋销售价格指数处于回升态势。
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. C4 q4 A: x( {+ D% e+ V0 m# Q　　近期政策改变购房者预期，十一黄金周成交量较少。十一黄金周各城市房地产市场情况大多是观望气氛比较浓，看房的比较多，而成交量较少。十一黄金周之后，各城市的成交量基本回升到黄金周前的水平，因此我们认为虽然目前观望气氛比较浓，但是各城市成交量将保持一个稳定的水平。
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　　维持行业谨慎乐观的观点2 \4 `1 {" V* W* |
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　　近期进一步的调控政策出台、土地清查以及陈良宇事件带来的政策风险；房价涨幅趋缓、成交量有所下降；地价涨幅高于房价涨幅带来行业利润水平的下降；另外房地产板块经过两轮上涨，目前估值水平基本合理，在前面三个因素的负面影响下，我们认为房地产板块近期走势较弱比较正常。短期内，我们维持对房地产行业谨慎乐观的观点，行业政策风险仍然是短期内影响房地产估值水平的最大因素，由于人民币升值、城市化以及经济发展，我们仍然坚定的看好房地产行业的长期发展。随着年底的来临，2006年业绩逐渐明朗，业绩高增长将会成为房地产公司股价上涨的催化剂，因此我们仍然建议持有业绩高增长、估值偏低的行业龙头公司，包括万科A（000002）、金地集团(600383）、招商地产(000024）、华侨城A（000069）等。